با املاک، اجاره و ثبت چه کاری انجام میدهید؟
یک کار را انتخاب کنید؛ فرمش در اپ باز می‌شود و مدارکتان را کنارش می‌گذارید.
- تخلیهٔ ملک (برای موجر) مستأجری که در پایان قرارداد تخلیه نمیکند یا اجاره نمی‌دهد: دستور تخلیه یا دعوای تخلیه، با مدارک و مراحل. با مدارک · شروع
- پس گرفتن ودیعه (برای مستأجر) وقتی قرارداد تمام شده و موجر ودیعه را پس نمی‌دهد یا بابت خسارت کم میکند: حق شما، مدارک و مسیر شکایت. با مدارک · شروع
- الزام به تنظیم سند رسمی فروشنده پول را گرفته ولی سند را منتقل نمیکند یا ملک را تحویل نمی‌دهد: دعوا، دستور موقت و مدارک. با مدارک · شروع
- بررسی ملک پیش از خرید چک‌لیست استعلام‌ها و نشانه‌های خطر پیش از پرداخت بیعانه: سند، رهن و بازداشت، پایان کار، وکالت‌نامه و بدهی‌ها. با مدارک · شروع
- پیشفروش و تأخیر سازنده خرید واحد پیشفروش، قرارداد رسمی پیشفروش، تأخیر در تحویل و پیگیری حق خریدار. با مدارک · شروع
سه قدم تا جواب
-
۱
سؤال یا فرم
ماجرا را به زبان خودتان بنویسید یا یکی از کارهای آماده را پر کنید.
-
۲
مدارک
PDF، Word، اکسل یا عکس واضح صفحه‌ها را بفرستید؛ PDF اسکن‌شده هم خوانده می‌شود.
-
۳
جواب و متن آماده
تحلیل قدم‌به‌قدم می‌گیرید؛ متن‌های آماده را با یک دکمه Word یا PDF کنید.
نمونهٔ جواب املاک، اجاره و ثبت
این جواب را خود همین کارشناس برای یک ماجرای ساختگی نوشته است؛ دست‌نخورده، فقط کوتاه‌شده.
درخواست
خریدار ملک هستم و فروشنده سند را منتقل نمیکند. ملک: آپارتمان ۹۰ متری در کرج، پلاک ثبتی پرداخت‌شده: همهٔ ثمن، با رسید بانکی مشکل: موعد دفترخانه ۱ مهر بود و فروشنده نیامد؛ نگرانم ملک را به کس دیگری بفروشد لطفاً بگویید چه دعوایی و در کدام دادگاه طرح کنم، برای جلوگیری از فروش ملک به دیگری چه درخواستی بدهم، چه مدارک و استعلام‌هایی لازم است و وجه التزام قرارداد چه نقشی دارد.
جواب با Claude Sonnet 5.5
اقدام خریدار در برابر خودداری فروشنده از انتقال سند
فرض می‌کنم مبایعه‌نامه معتبر است و ملک به نام فروشنده است. این موارد را باید با سند و مبایعه‌نامه بررسی کنید. چون موضوع خرید خانه و مبلغ بالاست، پیش از ثبت دادخواست، آن را با وکیل پایه‌یک دادگستری مرور کنید.
۱. چه دعوایی و در کدام دادگاه
- دعوای اصلی: الزام به تنظیم سند رسمی انتقال (یعنی دادگاه فروشنده را ملزم کند که در دفترخانه حاضر شود و اگر نیامد، دادگاه از طرف او سند را انتقال دهد).
- خواسته‌های همراه: در همان دادخواست میتوانید این موارد را هم بخواهید:
- تحویل ملک، اگر هنوز تحویل نگرفته‌اید.
- وجه التزام تأخیر یا عدم انجام تعهد، طبق متن قرارداد.
- هزینهٔ دادرسی و حق‌الوکاله.
- دادگاه: دادگاه عمومی حقوقی حوزهٔ قضایی محل وقوع ملک، یعنی کرج. دادخواست از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ثبت می‌شود.
۲. جلوگیری از فروش به دیگری
دو درخواست را همراه دادخواست یا پیش از آن مطرح کنید:
- دستور موقت (منع نقل و انتقال ملک): دادگاه به اداره ثبت اسناد و املاک نامه مینویسد که ملک نباید به شخص دیگری منتقل شود.
- تأمین خواسته (توقیف ملک): در عمل برای همین هدف استفاده می‌شود. دادگاه معمولاً از شما تأمین (خسارت احتمالی) می‌خواهد و مبلغ آن را خودش تعیین میکند. این مبلغ را حدس نمی‌زنم.
مهلت‌های قانونی برای ثبت دعوای اصلی بعد از دستور موقت یا تأمین را در متن قانون بررسی کنید (qavanin.ir) یا از وکیل بپرسید. این درخواست‌ها را فوری ثبت کنید، چون اثرشان از زمان ابلاغ و اعمال در ثبت شروع می‌شود، نه از زمان نگرانی شما.
اگر فروشنده یک ملک را به دو نفر بفروشد، علاوه بر مسئولیت حقوقی، ممکن است جرم کیفری هم باشد. شمارهٔ ماده را در qavanin.ir بررسی کنید.
۳. مدارک و استعلام‌ها
مدارک برای دادخواست:
- اصل مبایعه‌نامه (اگر در بنگاه با کد رهگیری تنظیم شده، کد را هم بیاورید).
- رسیدهای بانکی که کل ثمن را نشان می‌دهند.
- کارت ملی خودتان و مشخصات کامل فروشنده (نشانی دقیق برای ابلاغ).
- تصویر سند مالکیت یا برگ سند، اگر دارید.
- هر مدرکی از دعوت به دفترخانه (پیامک، واتساپ، دعوت‌نامه).
- گواهی یا صورتجلسهٔ عدم حضور فروشنده در دفترخانه در ۱ مهر: از همان دفترخانه بخواهید به‌صورت مکتوب تأیید کند شما حاضر بوده‌اید و فروشنده نیامده است. این مهم‌ترین مدرک اثبات تخلف اوست.
- صورت‌حساب‌های مربوط به تحویل ملک، اگر تحویل شده است.
استعلام‌ها:
- وضعیت ثبتی ملک: مالک فعلی، رهن، بازداشت و ممنوع‌المعامله بودن. از اداره ثبت یا سامانه‌های ثبتی استعلام بگیرید.
- پایان کار و صورت‌حساب شهرداری: برای انتقال سند لازم می‌شود و ممکن است مانع باشد.
- بدهی‌های ملک: قبوض و شارژ ساختمان.
۴. نقش وجه التزام
- وجه التزام مبلغی است که طرفین از پیش برای تأخیر یا نقض تعهد تعیین کرده‌اند.
- شما معمولاً لازم نیست میزان خسارت را اثبات کنید. اثبات نقض تعهد و وجود شرط کافی است.
- دادگاه معمولاً نمی‌تواند مبلغ را کم یا زیاد کند (شمارهٔ ماده را در qavanin.ir بررسی کنید).
- نکتهٔ مهم: باید ببینید شرط برای «تأخیر» نوشته شده یا «عدم انجام تعهد». وجه التزام تأخیر را همراه الزام به انتقال می‌توان خواست. اما اگر شرط به‌جای انجام تعهد باشد، خواستن هر دو با هم ممکن است مشکل ایجاد کند. متن دقیق قرارداد را به وکیل نشان دهید.
- اگر قرارداد مبلغی برای هر روز تأخیر نوشته، محاسبه از ۱ مهر شروع می‌شود، مگر قرارداد تاریخ دیگری بگوید.
۵. نکات احتیاطی
- قوانین جدید: از ۱۴۰۳ مقرراتی دربارهٔ ثبت رسمی معاملات ملکی اضافه شده است. نمی‌توانم مرحلهٔ اجرای فعلی آن را تأیید کنم؛ پیش از تکیه بر مبایعه‌نامهٔ غیررسمی آن را بررسی کنید.
- اظهارنامه: میتوانید از طریق دفتر خدمات قضایی اظهارنامه بفرستید و فروشنده را در مهلتی مشخص به دفترخانه دعوت کنید. این کار سابقهٔ رسمی ایجاد میکند، ولی جای دستور موقت را نمیگیرد.
- فسخ: اگر هدف شما خود ملک است، فعلاً فسخ نکنید. فسخ مسیر استرداد ثمن است، نه انتقال ملک.
- فروشنده را تحت فشار فیزیکی یا قطع خدمات قرار ندهید.
قدم‌های بعدی
- امروز: از دفترخانه گواهی عدم حضور فروشنده را بگیرید و استعلام وضعیت ثبتی ملک را انجام دهید.
- فوری: با وکیل مشورت کنید و دستور موقت یا تأمین خواسته را ثبت کنید.
- همزمان: اظهارنامه به فروشنده بفرستید.
- سپس: دادخواست الزام به تنظیم سند، تحویل و وجه التزام را در دادگاه عمومی حقوقی کرج ثبت کنید.
برای اینکه دادخواست و اظهارنامه را پیشنویس کنم، این موارد را بفرستید:
- مبایعه‌نامه به چه شکلی تنظیم شده است (بنگاه با کد رهگیری، دست‌نویس با دو شاهد، یا دفترخانه)؟
- تاریخ قرارداد، مبلغ ثمن و تاریخ پرداخت‌ها چیست؟
- ملک را تحویل گرفته‌اید؟
- مفاد دقیق شرط وجه التزام چیست (مبلغ و اینکه برای چه موردی است)؟
- وضعیت ثبتی ملک (به نام فروشنده است، سند تک‌برگ دارد، رهن یا بازداشت دارد) را می‌دانید؟
مستأجر تخلیه نمیکند: دستور تخلیه یا دعوا
اگر مدت اجاره تمام شده و مستأجر خانه را تحویل نمی‌دهد، راه به نوع اجارهنامه بستگی دارد. اجارهنامهٔ رسمی، یا اجارهنامهٔ عادی که دو شاهد امضا کرده‌اند و مدتش معلوم است، معمولاً راه دستور تخلیه از شورای حل اختلاف را باز میکند که کوتاه‌تر است. در غیر این صورت باید دعوای تخلیه طرح کنید.
در هر دو حالت، پس دادن ودیعه همزمان با تخلیه مطرح می‌شود. قاعده‌های ثبت اجارهنامه هم اخیراً عوض شده‌اند و ممکن است روی این راه اثر بگذارند. کارشناس از روی عکس اجارهنامه می‌گوید کدام راه برایتان باز است و چه مدارکی لازم دارید.
صاحب‌خانه ودیعه را پس نمی‌دهد
وقتی قرارداد تمام شده و خانه را تخلیه کرده‌اید، ودیعه باید برگردد، مگر بدهی یا خسارتی ثابت شده باشد. پیش از هر اقدام:
- تحویل خانه و کلید را مستند کنید: صورت‌جلسه با امضای موجر یا شاهد، یا اظهارنامه.
- قبض‌های آخر و عکس وضعیت خانه هنگام تحویل را نگه دارید.
- اگر موجر بابت خسارت کم کرده است، فهرست و مدرک خسارت را بخواهید.
بعد با اظهارنامه مطالبه کنید و اگر جواب نگرفتید، دادخواست استرداد ودیعه بدهید. کارشناس متن اظهارنامه و مسیر شکایت را برای ماجرای شما می‌گوید.
فروشنده برای سند نمی‌آید: الزام به تنظیم سند رسمی
اگر پول را داده‌اید و فروشنده برای انتقال سند به دفترخانه نمی‌آید یا ملک را تحویل نمی‌دهد، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی و الزام به تحویل راه اصلی است. برای اینکه در این فاصله ملک به کس دیگری منتقل نشود، می‌شود دستور موقت خواست.
مدارک کلیدی: مبایعه‌نامه، رسیدهای پرداخت، مشخصات ثبتی ملک (پلاک ثبتی) و هر پیامی که نشان میدهد شما آماده بوده‌اید. اگر پیش از دعوا اظهارنامه بفرستید و روز و دفترخانه را تعیین کنید، آماده بودن خودتان را هم ثابت کرده‌اید.
پیش از خرید ملک چه چیزهایی را استعلام کنید
پیش از دادن بیعانه این‌ها را چک کنید:
- اصالت سند و اینکه سند تک‌برگ است یا نه
- بازداشت، رهن بانکی یا توقیف روی ملک، با استعلام از دفترخانه
- پایان کار و بدهی عوارض شهرداری
- اگر فروشنده با وکالت‌نامه می‌فروشد، اصالت و محدودهٔ وکالت‌نامه
- بدهی قبض‌ها و شارژ ساختمان
کارشناس از روی عکس سند و قولنامهٔ پیشنهادی نشانه‌های خطر را جدا میکند. قاعده‌های ثبت رسمی معامله‌های ملکی هم اخیراً عوض شده‌اند؛ از دفترخانه بپرسید معاملهٔ شما کجا باید ثبت شود.
پیشفروش و تأخیر سازنده
در خرید واحد پیشفروش، بزرگ‌ترین ریسک این است که پول بدهید و واحد دیر یا هرگز تحویل نشود. پیش از امضا ببینید قرارداد پیشفروش رسمی است یا عادی، سازنده پروانهٔ ساخت دارد، زمین مال کیست و برای تأخیر در تحویل چه جریمه‌ای نوشته شده است.
اگر سازنده تأخیر کرده، کارشناس از روی قرارداد می‌گوید چه چیزی میتوانید بخواهید (جریمهٔ تأخیر، اجرای تعهد یا فسخ) و برای هر کدام چه مدرکی لازم است.
اختلاف با همسایه و مدیر ساختمان
نشتی آب، سروصدا، سهم شارژ یا تصرف پارکینگ: بیشتر این اختلاف‌ها با یک نامهٔ مکتوب یا جلسهٔ مجمع ساختمان حل می‌شوند. اگر نشد، کارشناس می‌گوید ماجرا به کدام مرجع می‌رسد، از شورای حل اختلاف تا شهرداری برای تخلف ساختمانی، و چه مدرکی همراه ببرید: عکس و فیلم با تاریخ، صورتجلسهٔ مجمع، قبض‌ها و نامه‌هایی که رد و بدل شده است.
چه کمکی از املاک، اجاره و ثبت برمی‌آید
- تخلیهٔ ملک در پایان اجاره و پس گرفتن ودیعه
- بررسی ملک پیش از خرید: استعلام‌ها و نشانه‌های خطر
- الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی و تحویل ملک
- پیشفروش، تأخیر سازنده و مشارکت در ساخت
- اختلاف با همسایه و مدیر ساختمان، و تخلف ساختمانی
پیش از شروع بدانید
- عکس اجارهنامه یا مبایعه‌نامه، سند یا مشخصات ثبتی (پلاک ثبتی)، رسیدهای پرداخت و هر ابلاغیه‌ای که آمده است.
- گفت‌وگو و فایل‌ها در حساب خودتان ذخیره می‌شوند و هر وقت بخواهید پاکشان می‌کنید.
- اشتراک ندارد؛ هزینهٔ هر جواب از اعتبارتان کم می‌شود.
پرسش‌های پرتکرار دربارهٔ املاک، اجاره و ثبت
مستأجر بعد از پایان قرارداد تخلیه نمیکند؛ چه کنم؟
اول نوع اجارهنامه را ببینید. اگر رسمی است یا عادی با امضای دو شاهد و مدت معلوم، معمولاً میتوانید از شورای حل اختلاف دستور تخلیه بخواهید؛ وگرنه دعوای تخلیه لازم است. ودیعه را هم باید همزمان پس بدهید یا تکلیفش را روشن کنید. عکس اجارهنامه را بفرستید تا راه درست را برای قرارداد خودتان بگیرید.
صاحب‌خانه ودیعه را پس نمی‌دهد؛ از کجا شکایت کنم؟
اول تحویل خانه را مستند کنید و با اظهارنامه ودیعه را بخواهید. اگر جواب نگرفتید، دادخواست استرداد ودیعه از راه دفتر خدمات الکترونیک قضایی ثبت می‌شود و بسته به مبلغ به شورای حل اختلاف یا دادگاه می‌رود. اجارهنامه و رسید پرداخت ودیعه مهم‌ترین مدارک‌اند.
دستور تخلیه چقدر طول می‌کشد؟
عدد ثابتی ندارد و به شلوغی شورا، ابلاغ و کامل بودن مدارک بستگی دارد. راه دستور تخلیه معمولاً از دعوای تخلیه کوتاه‌تر است، به شرطی که اجارهنامه شرط‌هایش را داشته باشد. کارشناس مدارک را پیش از ثبت با شما مرور میکند تا درخواست برای نقص برنگردد.
فروشنده پول را گرفته ولی برای سند نمی‌آید؛ چه راهی دارم؟
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، و اگر لازم است الزام به تحویل ملک. پیش از آن اظهارنامه بفرستید و روز و دفترخانه را تعیین کنید، و برای جلوگیری از فروش دوبارهٔ ملک دستور موقت بخواهید. مبایعه‌نامه و رسیدهای پرداخت را نگه دارید.
پیش از خرید آپارتمان پیشفروش چه چیزهایی را چک کنم؟
رسمی بودن قرارداد پیشفروش، پروانهٔ ساخت، مالکیت زمین، زمانبندی تحویل و جریمهٔ تأخیر، و اینکه پول را به چه حسابی و در چه مرحلهای میدهید. فرم «پیشفروش و تأخیر سازنده» همینها را از روی قرارداد پیشنهادی شما بررسی میکند.
وکیل ملکی لازم دارم یا همین کافی است؟
برای فهمیدن راه و آماده کردن مدارک، همین کافی است. برای دعوای الزام به تنظیم سند، پیشفروش یا مبلغ زیاد، با یک وکیل ملکی هم مشورت کنید. کارشناس گیسو هوش مصنوعی است، وکالت نمیکند و در جلسه حاضر نمی‌شود.
اجارهنامه را هم مینویسید؟
بله، با کارشناس «قراردادنویس». اجارهنامهٔ مسکونی یا تجاری را با ودیعه، اجارهبها، تحویل و تخلیه و وجه التزام مینویسد و Word یا PDF میدهد. پیشنویس جای ثبت رسمی را نمیگیرد؛ بپرسید اجارهنامهٔ شما کجا باید ثبت شود.
کارشناس‌های دیگر حقوقی و قضایی
کار املاک، اجاره و ثبت را به گیسو بسپارید
ماجرا را بنویسید یا مدارکتان را بفرستید. تحلیل و متن آماده معمولاً در کمتر از یک دقیقه می‌رسد؛ خواندن PDF اسکن‌شدهٔ بلند یکی دو دقیقه طول می‌کشد.
